Osoby wynajmujące mieszkanie stają przed dylematem wyboru formy umowy z najemcą oraz formy opodatkowania. Coraz większą popularnością cieszy się umowa najmu okazjonalnego. W tym krótkim artykule postaramy się odpowiedzieć na następujące pytania:
- czym jest najem okazjonalny i jak różni się od klasycznej umowy najmu
- jakie są korzyści najmu okazjonalnego dla wynajmującego
- jak podpisać umowę najmu okazjonalnego
- kto może podpisywać umowę najmu okazjonalnego
- jakie są koszty najmu okazjonalnego
- dlaczego najem okazjonalny cieszy się coraz większą popularnością
Czym jest najem okazjonalny?
Najem okazjonalny to nic innego jak forma umowy najmu. To co istotnie odróżnia umowę najmu okazjonalnego od tradycyjnej umowy to oświadczenie o poddaniu się egzekucji co do wydania lokalu w formie aktu notarialnego. Oczywiście jak sama nazwa wskazuje akt notarialny jest podpisywany u notariusza.
Jakie są korzyści najmu okazjonalnego dla wynajmującego?
Najważniejszą i podstawową przewagą umowy najmu okazjonalnego jest możliwość odzyskania wynajmowanego lokalu bez postępowania sądowego na wypadek gdyby najemca nie chciał go wydać. Jedyne co należy zrobić w sądzie to uzyskać klauzulę wykonalności do aktu o poddaniu się egzekucji. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji wraz z klauzulą wykonalności stanowi tytuł wykonawczy i na tej podstawie można żądać wykonania eksmisji przez komornika. Jeśli sąd nie ma zastrzeżeń co do kompletności wniosku, a umowa najmu okazjonalnego jest prawidłowo skonstruowana to nadanie klauzuli wykonalności trwa zazwyczaj kilka dni roboczych niezależnie od sądu i regionu kraju.
Jak podpisać umowę najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego lokalu powinna być zawarta w trybie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że dla osiągnięcia jej skuteczności konieczne jest oświadczenie o poddaniu się egzekucji, które musi być podpisane w kancelarii notarialnej. Wystarczy, że poinformujecie Państwo notariusza, że chcielibyście podpisać umowę najmu okazjonalnego, a kancelaria notarialna przedstawi wykaz czynności jakie należy wykonać. To co jest esencją tej formy umowy to akt o poddaniu się egzekucji. Dotyczy to oczywiście najemcy (osoby która wynajmuje od Państwa lokal) i oznacza, że zobowiązuje się ona wyprowadzić natychmiast po zakończeniu umowy najmu okazjonalnego. Kolejnym załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego lokalu jest oświadczenie najemcy, w którym najemca musi wskazać adres pod jaki się wyprowadzi po zakończeniu umowy. Innymi słowy nie może zostać wyrzucony na bruk, więc upewniamy się czy będzie miał gdzie zamieszkać. To z kolei wiąże się z potrzebą udowodnienia, że to jego lokal lub posiada on zgodę od właściciela lokalu na wprowadzenie się pod podany w akcie adres. Oświadczenie właściciela lokalu powinno być sporządzone w formie pisemnej, a na żądanie wynajmującego w formie z podpisem notarialnie poświadczonym, co oznacza, że pod takim oświadczeniem notariusz poświadcza podpis.
Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta w formie pisemnej, na czas określony nie dłuższy niż 10 lat, a najemca może stawić się u notariusza sam z niezbędnymi dokumentami, gdyż obecność wynajmującego nie jest wymagana.
Umowa może mieć dodatkowe załączniki, przykładowo zalecane jest spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego.
Należy pamiętać, że umowę wynajmujący musi zgłosić do Urzędu Skarbowego w ciągu 2 tygodni. Jeśli spóźni się z dostarczeniem, umowa zostanie uznana za standardową umowę najmu.
Kto może podpisywać umowę najmu okazjonalnego?
Najem okazjonalny to prawny zapis pewnej sytuacji: wynajmujący nie planuje korzystać ze swojego mieszkania lub domu przez określony czas, dzięki czemu może korzystać z niego najemca. Najem okazjonalny to najczęściej umowa zawierana pomiędzy osobami fizycznymi, choć dopuszczalne są pewne wyjątki. Co do zasady wynajmujący (lub właściciel) nie może być profesjonalistą na rynku nieruchomości lub najmu. Jeśli wynajmujący prowadzi jednoosobową działalność lub nawet jeśli firma ma na wynajem mieszkanie, może skorzystać z najmu okazjonalnego, jeśli tylko najem lub zarządzanie nieruchomościami nie są w zakresie standardowej działalności i nie są zawarte w kodach PKD firmy. Urzędy skarbowe uznają, że osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą są jednocześnie osobami fizycznymi i mają swoje potrzeby mieszkaniowe, więc mogą być tym samym najemcami w umowach najmu okazjonalnego.
Najemca nie może być osobą prawną jak fundacja czy spółka, ponieważ umowę najmu okazjonalnego po stronie najemcy może podpisać wyłącznie osoba fizyczna, biorąc lokal w najem na własne potrzeby.
Jakie są koszty najmu okazjonalnego
Przy podpisywaniu umowy najmu okazjonalnego na pewno trzeba liczyć się z kosztem aktu o poddaniu się egzekucji. Nie jest określone w prawie, kto powinien ponieść te koszty. Należy wcześniej ustalić, kto pokrywa koszty notariusza: najczęściej bywa, że robi to najemca, czasem jednak każda ze stron płaci połowę, czasem zaś wynajmujący płaci za tą usługę. Koszt takiej usługi jest wskazany w artykule 19a ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów i wynosi on do 10% minimalnego wynagrodzenia. To cena wyłącznie za sporządzenie aktu, dodatkowo należy doliczyć VAT, koszt wypisu i ewentualnie poświadczenia podpisu na oświadczeniu o wskazaniu adresu do wyprowadzki. Oznacza to, że za usługi notariusza dotyczące załączników do umowy najmu okazjonalnego będziemy płacić w 2023 roku od 360 do 450 złotych + 23% VAT – w zależności od zakresu.
Dlaczego najem okazjonalny jest wykorzystywany coraz częściej
Najem okazjonalny daje poczucie większego bezpieczeństwa właścicielowi mieszkania lub domu, właśnie ze względu na możliwość wykorzystania “szybszych” procedur w razie problemów z wyprowadzką najemcy. Akt o poddaniu się egzekucji – dokument spisywany u notariusza jako załącznik do umowy najmu okazjonalnego, powoduje, że takie umowy stosuje się do droższych, większych nieruchomości i w przypadku, kiedy umowa ma trwać co najmniej rok i dłużej. Potencjalny najemca, który zgadza się na dodatkowe kroki przy umowie najmu i nawet na wizytę u notariusza i podpisanie aktu notarialnego o bardzo poważnym tytule – to najemca któremu zależy na najmie i jest małe prawdopodobieństwo, że pojawią się później problemy w czasie najmu.
Należy zaznaczyć, że mimo odstraszającego najemców „aktu o poddaniu się egzekucji” korzyści z zawierania umowy w formie najmu okazjonalnego są dla obu stron. Najemca otrzymuje umowę gdzie zmiana wysokości czynszu wymaga zazwyczaj podpisania całkowicie nowej umowy, czas najmu to co najmniej rok, a często dłużej co daje najemcom poczucie większej stabilizacji, niż w przypadku “tradycyjnych” umów najmu
Umowa najmu okazjonalnego – dodatkowe zapisy
Najem okazjonalny jest dokładnie zdefiniowany w Ustawie o ochronie praw lokatorów i warto dokładnie przejrzeć zapisy artykułów od 19a do 19e – ten ostatni zawiera wskazanie, które przepisy z ustawy mają zastosowanie do takiej umowy – pozostałe nie obowiązują. Dlatego warto zdecydować i sprawdzić, czy w treści umowy są zapisy dotyczące obowiązków najemcy i wynajmującego, stanu lokalu wymaganego w trakcie i na koniec najmu, czy są zapisane szczególne warunki wypowiedzenia takiej umowy dla najemcy i wynajmującego – poza brakiem płatności czynszu i zagrażaniem innym osobom. Można po prostu “włączyć” konkretne przepisy z ustawy, albo wpisywać w umowę odpowiednie paragrafy. Warto po prostu brać pod uwagę, że można wymagać tego, co nie jest zapisane w umowie, od dowolnej strony umowy najmu.
Podsumowanie
Umowa najmu okazjonalnego jest coraz częściej stosowana na rynku przez właścicieli indywidualnych wynajmujących swoje mieszkania czy domy. Jest to dla wynajmujących bardzo korzystna opcja, dzięki której mogą dużo zyskać, natomiast dla najemcy cechującego się uczciwością, nie ma zbyt dużej różnicy i zawarcie umowy najmu okazjonalnego również będzie dobrym rozwiązaniem.